Genel çerçeve

Bir hisseli taşınmazın kullanımı, kiraya verilmesi veya satışı konusunda paydaşlar anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Her paydaş kural olarak paylaşma isteyebilir; fakat dava açmadan önce, 1 Eylül 2023'ten beri bu uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk anlaşma fırsatı sunar, anlaşma olmazsa taşınmazı kendiliğinden paylaştırmaz veya satmaz. Bu sonuç ancak tarafların anlaşmasıyla ya da mahkeme kararıyla doğar.

Önce mülkiyet türünü ve tapu kaydını kontrol edin

Tapuda paylı mülkiyet ile miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyeti aynı değildir. Güncel tapu kaydı, paydaşların kim olduğu, pay oranları, taşınmazın niteliği, şerh ve takyidatlar ilk dosyaya konulacak belgelerdir. Miras bağlantısı varsa veraset ilamı ve intikal durumu da incelenmelidir.

Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesine göre paydaşlardan her biri, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paylaşma isteyebilir. Ancak paylaşmayı isteme hakkı bir hukukî işlemle en çok on yıl sınırlandırılmış olabilir; ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Bu istisnalar somut tapu ve sözleşme kayıtlarına bakılarak değerlendirilir.

Arabuluculukta hangi çözümler konuşulabilir?

Arabuluculuk bürosuna başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosundan, büro yoksa görevlendirilen yazı işlerinden yapılır. Görüşmede yalnız “satılsın veya satılmasın” ikilemine sıkışmak gerekmez. Örneğin bir paydaşın diğerlerinin payını devralması, taşınmazın belirli koşullarla üçüncü kişiye birlikte satılması, kullanım veya kira gelirinin geçici olarak düzenlenmesi ve masrafların paylaşılması konuşulabilir.

Anlaşma, tarafların serbest iradesine dayanır. Değer belirlenmeden veya ödeme takvimi güvenceye alınmadan acele bir pay devri yapılması sonradan yeni uyuşmazlıklar doğurabilir. Taşınmazın imar durumu, fiilî kullanımı, tarımsal niteliği, üzerindeki yapı ve güncel piyasa verileri birlikte ele alınmalıdır.

Anlaşma olmazsa dava neyi çözer?

Arabuluculuk anlaşmama son tutanağıyla biterse ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür ve bütün ortakların taraf olarak yer alması gerekir. Eksik paydaş veya yanlış adres, yargılamayı uzatabilir.

Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesine göre paylaşma öncelikle aynen bölüşme veya satış bedelinin paylaşılması biçiminde gerçekleşir. Taşınmaz değer kaybına uğramadan ve imar-mevzuat bakımından bölünebiliyorsa aynen taksim değerlendirilebilir. Aynen bölünme uygun değilse açık artırmayla satışa karar verilebilir. Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

“Hissedarı çıkarma” ile ortaklığın giderilmesi aynı şey değildir

Bir paydaş diğer paydaşı yalnız anlaşmazlık yaşandığı için tek taraflı olarak tapudan çıkaramaz. Paydaşlıktan çıkarma, Türk Medeni Kanunu'nda ayrıca ve ağır koşullarla düzenlenen farklı bir yoldur. Ortaklığın giderilmesi davasında amaç cezalandırmak değil, birlikte mülkiyet ilişkisini hukuken sona erdirmektir.

Dava öncesi kısa kontrol listesi

Paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması, geçmiş kira gelirleri veya yapılan masraflar ayrıca alacak ve tazminat tartışmaları doğurabilir. Bu taleplerin ortaklığın giderilmesi dosyasıyla nasıl ilişkilendirileceği ayrıca belirlenmelidir.

  • Güncel tapu kaydı, pay ve paydaş listesi
  • Miras varsa veraset ve intikal belgeleri
  • Taşınmaz üzerindeki şerh, haciz, ipotek ve kullanım hakları
  • İmar, parsel ve fiilî kullanım bilgileri
  • Kira geliri, vergi ve zorunlu masraf kayıtları
  • Varsa daha önceki satış, paylaşım veya kullanım teklifleri
  • Arabuluculuk son tutanağı

Kısa cevap

Hisseli taşınmazdaki anlaşmazlıkta ilk adım doğrudan satış davası açmak değildir. Önce tapu ve taraflar netleştirilir, ardından dava şartı arabuluculuk tamamlanır. Anlaşma çıkmazsa mahkeme aynen paylaşma olanağını; bu uygun değilse satış yolunu değerlendirir. Sonucun ve satış bedelinin taşınmazın özelliklerine göre değişeceği unutulmamalıdır.

Resmî kaynaklar

İlgili okumalar