Kısa cevap

Kira sözleşmesinin bitmesi depozitonun her durumda aynı gün ve kendiliğinden iade edileceği anlamına gelmez; önce güvence türü, kiralananın ve anahtarın teslimi, kalan borçlar ile ileri sürülen zararlar belirlenmelidir.

TBK m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle getirilen güvenceyi üç aylık kira bedeliyle sınırlar; para veya kıymetli evrak güvencesi için kanunda banka üzerinden özel bir koruma mekanizması vardır.

Maddedeki üç aylık süre, her depozitonun üç ay sonunda otomatik olarak kiracıya ödeneceği biçiminde okunamaz. Bu süre, bankadaki güvence bakımından kiraya verenin bankaya dava veya takip bildiriminde bulunup bulunmadığıyla ilgilidir.

Depozito doğrudan kiraya verene nakit verilmişse kanundaki banka iadesi mekanizması fiilen uygulanmaz; ödeme ve teslim belgelerine göre yazılı talep, arabuluculuk, icra veya dava seçenekleri ayrıca değerlendirilir.

Kimleri ilgilendirir?

  • Konutunu veya çatılı işyerini tahliye edip depozitosunu geri almak isteyen kiracılar
  • Kiracının borcu veya kiralananda zarar bulunduğunu ileri süren kiraya verenler
  • Depozitoyu nakit, havale, banka hesabı veya kıymetli evrak şeklinde vermiş taraflar

Önemli ayrımlar

  • Depozitonun kiraya verene doğrudan ödenmesi ile TBK m.342'ye uygun olarak bankada tutulması aynı iade mekanizmasına tabi değildir.
  • TBK m.342'deki üç aylık kira bedeli üst sınırı, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya yüklenen güvence borcuna ilişkindir; her kira türü için sınırsız bir genel depozito kuralı değildir.
  • Bankanın kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ayı değerlendirmesi ile kiraya verenin elindeki nakit depozitoyu üç ay tutma hakkı bulunduğu iddiası aynı şey değildir.
  • Olağan kullanımdan doğan eskime ile kiracının sorumlu tutulabileceği eksiklik veya ayıp ayrılmalı; kesinti, somut borç veya zarar ve miktarını gösteren belgelerle açıklanmalıdır.
  • Evin boşaltılması ile anahtarın kiraya verene teslim edildiğinin ispatı aynı değildir; teslim tarihi iade, kira ve inceleme tartışmalarını etkileyebilir.
  • İhtar, arabuluculuk, ilamsız icra ve alacak davası farklı işlemlerdir; birinin yapılması diğerinin bütün sonuçlarını doğurmaz.

Süreler, belgeler ve deliller

  • TBK m.342'deki üç aylık süre, bankadaki güvence için kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen dönemde kiraya verenin bankaya dava veya icra ya da iflas takibi bildiriminde bulunup bulunmadığına ilişkindir.
  • Kira ilişkisinden kaynaklanan depozito alacağı davasından önce, 1 Eylül 2023'ten beri kural olarak dava şartı arabuluculuğa başvurulmalıdır; 6325 sayılı Kanun m.18/B'deki istisnalar ayrıca kontrol edilir.
  • Kira sözleşmesi, depozitonun ödendiğini gösteren banka dekontu veya makbuz, başlangıç ve çıkış teslim tutanakları, anahtar teslim belgesi, tarihli fotoğraf ve videolar, sayaç ve aidat kayıtları, faturalar ile yazılı talepler birlikte saklanmalıdır.
  • Kiraya veren bir kesinti ileri sürüyorsa hasarın ne olduğu, teslimde ne zaman bildirildiği, olağan yıpranmadan nasıl ayrıldığı ve miktarın hangi fatura, teklif veya tespitle hesaplandığı somutlaştırılmalıdır.
  • Para kiraya verene elden teslim edilmişse imzalı makbuz; havale edilmişse açıklamalı dekont; bankada güvence hesabı açılmışsa hesap ve bloke belgeleri iade yolunu belirlemede önemlidir.

Sık yapılan hatalar

  • TBK m.342'deki üç ayı bütün depozitolar için kiraya verene tanınmış otomatik bekletme süresi sanmak
  • Anahtarı teslim ettiğini yazılı belge, tutanak veya güvenilir kayıtla göstermeden kiralananı yalnızca boşaltmak
  • Giriş ve çıkıştaki durumu karşılaştıran fotoğraf, tutanak, sayaç ve demirbaş kaydı oluşturmamak
  • Her boya, eskime veya kullanım izini kiracının ödemesi gereken hasar kabul etmek
  • Kesintinin sebebini ve hesabını istemeden yalnız toplam rakam üzerinden tartışmak
  • Dava açmadan önce kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğu atlamak
  • Depozitonun verildiğini ispatlayan dekont veya makbuzu saklamamak

Önce depozitonun nasıl verildiğini belirleyin

Depozito uyuşmazlığında ilk soru yalnız tutar değildir. Güvencenin para mı kıymetli evrak mı olduğu, bankada bloke bir hesapta mı tutulduğu, yoksa doğrudan kiraya verene elden veya havaleyle mi verildiği belirlenmelidir. Sözleşme hükmü, dekont, makbuz ve banka hesabı belgesi bu ayrımın temel kayıtlarıdır.

TBK m.342'nin banka üzerinden kurduğu mekanizma, para veya kıymetli evrak güvencesinin bankada tutulduğu varsayımıyla işler. Uygulamada para doğrudan kiraya verene verilmiş olabilir. Böyle bir durumda bankanın üç aylık bildirim kontrolüne dayanan iade yolu fiilen kullanılamaz; alacak, ödeme ve iade yükümlülüğü genel deliller ve başvuru yolları üzerinden tartışılır.

Üç aylık sınır ve üç aylık banka süresi aynı şey değildir

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu, depozitonun tutarına ilişkin üst sınırdır. Madde, bütün kira türleri ve bütün teminat ilişkileri için aynı sonucu kurmaz.

Aynı maddede geçen başka bir üç aylık dönem bankanın iade yükümlülüğüyle ilgilidir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir. Bu hüküm, kiraya verenin elindeki her nakit depozitoyu üç ay boyunca sebepsiz tutabileceği veya üçüncü ayın sonunda bütün depozitoların otomatik ödendiği anlamına gelmez.

Bankadaki güvence nasıl serbest bırakılır?

Para güvence olarak kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilememek üzere parayı vadeli tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak kararlaştırılmışsa bir bankaya depo eder. Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Bunun yanında, sözleşme sona erdikten sonraki üç ay içinde kiraya verenin bankaya ilgili dava veya takip bildiriminde bulunmaması halinde kiracı bankadan iade isteyebilir. Banka hesabının türü, bloke talimatı ve bildirimin gerçekten bankaya ulaşıp ulaşmadığı somut belgelerden kontrol edilmelidir.

Teslim, anahtar ve inceleme neden önemlidir?

Kiralananın boşaltılması tek başına her zaman teslim tarihini tartışmasız hâle getirmez. Anahtarın kime, hangi tarihte ve kaç adet teslim edildiğini gösteren imzalı tutanak; sayaç değerleri, demirbaş listesi ve çıkış fotoğraflarıyla birlikte düzenlenmelidir. Kiraya veren anahtarı almıyorsa izlenecek yöntem somut duruma göre ayrıca belirlenmelidir.

TBK m.335 uyarınca kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirip kiracının sorumlu olduğunu düşündüğü ve olağan incelemeyle görülebilen eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı bildirmelidir; bildirmezse kiracı bunlara ilişkin sorumluluktan kurtulur. Teslim anındaki olağan incelemeyle belirlenemeyen eksiklikler bakımından ise kiracının sorumluluğu devam edebilir ve kiraya veren belirleme sonrasında hemen yazılı bildirimde bulunmalıdır.

Hangi kesintiler tartışılabilir?

Ödenmemiş kira, sözleşme gereği kiracıya düşen yan gider veya kiracının sorumluluğunda olduğu ispatlanan zarar depozito hesabında gündeme gelebilir. Ancak her kesinti kalemi ayrı gösterilmeli; borcun veya zararın varlığı, kiracıyla bağlantısı ve miktarı belgeyle açıklanmalıdır.

TBK m.334/1 uyarınca kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu nedenle olağan kullanımın bıraktığı eskime, solma ve yıpranma ile hor kullanım veya somut hasar ayrılmalıdır; başlangıç ve çıkış tutanakları, tarihli görseller, faturalar, yönetim kayıtları ve yazışmalar birlikte karşılaştırılmalıdır.

İade yapılmazsa hangi yol izlenir?

Kiracı önce depozitonun tutarını, ödeme biçimini, teslim tarihini ve talep ettiği net bakiyeyi yazılı olarak ortaya koyabilir; kiraya verenden kesinti varsa her kalemin dayanağını isteyebilir. Yazılı talep ve ihtar, uyuşmazlığın kapsamını ve temerrüt tartışmasını somutlaştırabilir; fakat her olayda tek ve zorunlu başlangıç yöntemi olduğu söylenemez.

Kira ilişkisinden kaynaklanan depozito uyuşmazlığında dava açılacaksa 6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel istisna saklı olmak üzere, önceden arabulucuya başvuru dava şartıdır. Para alacağı için ilamsız takip ihtimali de bulunabilir; itiraz olursa takip ve dava stratejisi ayrıca değerlendirilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler ve başka özel görev kuralları saklıdır.

Yetki bakımından genel olarak davalının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesi ve sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi gündeme gelebilir. Ödeme yeri, tarafların sıfatı, geçerli yetki sözleşmesi ve başka özel bağlantılar sonucu değiştirebileceğinden yetki somut sözleşme ve talep üzerinden belirlenmelidir.

Belge dosyasını nasıl hazırlamalısınız?

Kira sözleşmesini ve eklerini; depozito dekontu veya makbuzu; banka bloke belgesini; giriş ve çıkış tutanaklarını; anahtar teslim kaydını; tarihli fotoğraf ve videoları; sayaç, aidat ve fatura kayıtlarını; taraflar arasındaki yazışmaları aynı dosyada kronolojik tutun.

Her kesinti için sebep, tarih, miktar ve belgeyi ayrı satırda gösteren basit bir hesap çizelgesi hazırlamak uyuşmazlığı görünür kılar. Depozito tutarıyla son kira bedelini, hasar bedelini veya aidat borcunu gerekçesiz biçimde birbirine eşitlemekten kaçının.

Güncelleme ve kapsam notu

Bu yazının ikinci sürümü 6 Eylül 2026 tarihinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 334, 335 ve 342. maddeleri, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4, 6 ve 10. maddeleri ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinin güncel resmî metinleri kontrol edilerek hazırlanmıştır.

Genel hukuki bilgilendirmedir; somut olayın özelliklerine göre değerlendirme değişebilir. Kira türü, sözleşme, güvence biçimi, teslim tarihi, tarafların sıfatı ve kesinti belgeleri görülmeden kesin iade tarihi veya dava sonucu söylenmemelidir.

Tamamen varsayımsal örnekler

Örnek 1: Kiracı, iki aylık kira tutarındaki güvenceyi sözleşmede belirtilen bloke vadeli hesaba yatırmıştır. Sözleşme sona erip anahtar tutanakla teslim edildikten sonra kiraya verenin bankaya süresinde dava veya takip bildirimi yapıp yapmadığı araştırılır; üç ay kuralı bu banka mekanizması içinde değerlendirilir.

Örnek 2: Kiracı depozitoyu başlangıçta kiraya verene elden vermiş, fakat makbuz almamıştır. Çıkışta taraflar anahtarı teslim tutanağıyla devreder; kiracı ödemenin varlığını sözleşme, mesajlar ve diğer kayıtlarla ispatlamaya çalışır. Bankanın TBK m.342'deki iade yolu, ortada banka güvencesi bulunmadığı için doğrudan işletilemez.

Örnek 3: Kiraya veren çıkışta kırık bir demirbaş ve ödenmemiş aidat olduğunu ileri sürer. Taraflar başlangıç fotoğrafları, çıkış tutanağı, yönetim dökümü ve onarım belgesini karşılaştırır; olağan yıpranma ile kiracının sorumlu olabileceği gerçek zarar aynı kalem gibi ele alınmaz.

İstisnalar ve kapsam

TBK m.342'nin özel düzenlemesi konut ve çatılı işyeri kiralarındaki sözleşmesel güvenceye ilişkindir; ürün kirası, taşınır kirası, kısa süreli geçici kullanım ve farklı teminat ilişkileri ayrıca nitelendirilmelidir.

Bankada tutulmayan, doğrudan kiraya verene verilen nakit depozitoda kanundaki bankanın serbest bırakma mekanizması fiilen kullanılamaz; bu durum depozito alacağının kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Tarafların kira sözleşmesini hangi tarihte ve nasıl sona erdirdiği, erken çıkış iddiası, anahtar teslimi ve kalan borçlar iade zamanını ve miktarını değiştirebilir.

Kiraya veren, geri verme sırasında olağan incelemeyle görülebilen eksiklik ve ayıpları kiracıya hemen yazılı bildirmezse kiracı bunlara ilişkin sorumluluktan kurtulur; teslimde olağan incelemeyle görülemeyen ayıplar için ise öğrenmeden sonra hemen yazılı bildirim kuralı vardır.

Uyuşmazlık tüketici, ticari işletme veya başka özel ilişki özellikleri taşıyorsa görev, yetki ve ek dava şartları somut sıfatlara göre ayrıca incelenir.

Ev sahibi depozitoyu üç ay tutabilir mi?

TBK m.342'deki üç ay, bankada tutulan güvence bakımından bankaya dava veya takip bildirimi yapılmasıyla ilgilidir; her nakit depozitoyu sebepsiz üç ay tutma yetkisi olarak genellenemez.

Depozito en fazla kaç aylık olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence borcu yüklenmişse TBK m.342 uyarınca güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Depozito davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan depozito alacağı için dava açılmadan önce kural olarak 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında arabulucuya başvurulmalıdır; özel istisnalar ayrıca değerlendirilir.

Anahtar teslim belgesi neden önemlidir?

Anahtarın hangi tarihte teslim edildiğini gösteren kayıt, kiralananın geri verilmesi, kira ilişkisinin fiilen sona ermesi, inceleme ve depozito hesabı tartışmalarında önemli delildir.

Resmî kaynaklar