Satış ile tahliye aynı şey değildir

Kirada oturduğunuz evin satılması, tek başına hemen taşınmanız gerektiği anlamına gelmez. Satışla birlikte yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Buna karşılık, kanundaki şartlar gerçekleşirse ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir. Bu nedenle satış bildirimi ile tahliye talebini aynı belge gibi değerlendirmemek gerekir.

Bu yazı olağan satışla el değiştiren kiralık konutlara ilişkindir. İcra yoluyla satış, kamulaştırma ve özel düzenlemeye tabi taşınmazlar ayrıca değerlendirilmelidir.

1. Yeni ev sahibiyle yeniden sözleşme imzalamam şart mı?

Hayır; sırf satış gerçekleştiği için yeniden sözleşme yapılması gerekmez. Yeni malik mevcut sözleşmeye taraf olur.

Önünüze yeni bir metin getirildiğinde yalnız isim bölümüne bakmayın. Başlangıç tarihi, kira tutarı, depozito, ek borçlar ve evi boşaltmaya ilişkin ifadeleri eski sözleşmeyle karşılaştırın. “Sadece ev sahibinin adını değiştiriyoruz” açıklaması, imzaladığınız metnin diğer maddelerini incelemenin yerini tutmaz. Eski sözleşmenizi ve eklerini saklayın.

2. Satışı öğrendiğimde ilk hangi bilgileri kontrol etmeliyim?

Yeni malik olduğunu söyleyen kişinin kimliğini, mülkiyet değişikliğini ve bildirimdeki taşınmaz bilgilerini doğrulayın. Özellikle apartmanda birden fazla daire veya hisseli mülkiyet varsa yalnız adresin kabaca uyuşmasıyla yetinmeyin.

Kısa bir tarih çizelgesi hazırlayın: sözleşmenin başlangıcı, mevcut kira döneminin sonu, edinme tarihi ve size yapılan bildirimlerin ulaşma tarihleri. İhtarnameyi zarfından ayırıp zarfı atmayın; elektronik bildirimlerde de ilgili kayıtları koruyun. Sonraki incelemede yalnız belgenin yazıldığı tarih yeterli olmayabilir.

3. Kirayı eski ev sahibine mi, yeni ev sahibine mi ödemeliyim?

Satış, kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; yeni malik sözleşmenin tarafıdır.

Ödeme alacak kişiyi ve hesap bilgisini doğrulayın. Eski ve yeni malik aynı dönem için ayrı ayrı ödeme istiyorsa, önceden ödenmiş kira varsa veya size farklı hesaplar bildiriliyorsa belgeler üzerinden açıklık sağlanmalıdır. Bu durumda ne düşünmeden iki kez ödeme yapmak ne de bütün ödemeleri durdurmak güvenli bir çözümdür. Dekontları dönem sırasıyla saklayın; ödeme açıklamasında hangi aya ve taşınmaza ilişkin olduğunu anlaşılır biçimde belirtin.

4. “Evi satın aldım, kendim oturacağım” demesi yeterli mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yalnız satın alma olgusuna dayanmaz. TBK m. 351; yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğunu ve usul şartlarını arar.

Talebin kimin ihtiyacına dayandığını, hangi gerekçenin açıklandığını ve sizden ne istendiğini ayırın. Sözlü konuşmaların ardından gönderilen yazılı belgeleri de okuyun. Bir ihtarnameyi mahkeme kararıyla karıştırmayın; fakat “henüz dava açılmadı” düşüncesiyle tüm yazışmaları önemsiz de saymayın.

5. Bir aylık bildirim ve altı aylık süre ne anlama geliyor?

TBK m. 351'deki yollardan birinde, edinmeden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim şartıyla altı ay sonra dava açılması öngörülür. Diğer yol, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açılmasıdır. Altı ayın dolması kendiliğinden tahliye değildir.

Bu iki yolu tek bir takvim gibi hesaplamayın. Bildirimin içeriği ve ulaşması, sözleşme dönemi, süre uzamasına ilişkin düzenleme ve arabuluculuk süreci birlikte incelenmelidir. Buradaki özet, somut dosya için son gün hesabı değildir.

6. Yeni malik doğrudan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir mi?

Bu tür kira uyuşmazlıklarında dava öncesinde arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Başvurular adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır. Başvuru zorunluluğu, tarafların mutlaka anlaşmak zorunda olduğu anlamına gelmez.

Görüşmeye giderken sözleşme, ödeme kayıtları ve bildirimleri birlikte hazırlayın. Taşınma konusunda anlaşma konuşuluyorsa teslim günü, anahtar tesliminin nasıl belgeleneceği, depozito ve varsa diğer ödeme kalemleri açıkça ele alınmalıdır. Anlaşma metnini yalnız konuşmanın özeti gibi görmeyin; üstlendiğiniz yükümlülükleri imzadan önce okuyun.

7. Yeni sözleşmeyle birlikte tahliye taahhüdü istenirse neye dikkat etmeliyim?

Evi belirli tarihte boşaltma taahhüdünü, malik değişikliğini bildiren sıradan bir evrakla karıştırmayın. Boş bırakılmış tarih alanlarını, sonradan doldurulacak bölümleri veya anlamını bilmediğiniz ekleri imzalamayın.

Belgenin başlığı kadar tamamındaki ifadeleri inceleyin. İmzaladığınız her belgenin okunaklı bir örneğini alın. Daha önce böyle bir belge imzaladıysanız, satışla birlikte önemsiz hâle geldiğini varsaymadan sözleşme dosyanıza ekleyin; geçerlilik ve sonuçları belgeye özgü değerlendirilmelidir.

8. Kiracı ve yeni malik hangi belgeleri bir araya getirmeli?

Kiracı bakımından başlangıç dosyası; kira sözleşmesi ve ekleri, kira/depozito ödeme kayıtları, gelen bildirimler, bunların ulaşma kayıtları ve ilgili yazışmalardır. Yeni malik ise edinme belgesini, mevcut kira ilişkisine ait elindeki kayıtları, yaptığı bildirimleri ve ileri sürdüğü ihtiyacı açıklayan belgeleri hazırlamalıdır.

Eksik belgeyi tahminle tamamlamayın. Özellikle tarihleri hatırladığınız şekliyle kesin bilgi olarak yazmak yerine, kayıt bulunmadığını belirtin. Dosyanın en yararlı özeti, taraflardan birini haklı ilan eden uzun bir anlatım değil; hangi işlemin ne zaman yapıldığını gösteren kısa ve belgeli bir sıralamadır.

Resmî kaynaklar

İlgili okumalar