Her kira artışı emsal kiraya göre yapılmaz
Türk lirasıyla kiralanmış konut ve çatılı işyerlerinde, olağan yıllık artış anlaşması bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Artış anlaşması yoksa hâkim de bu sınır içinde, taşınmazın durumunu gözeterek bedeli belirler. Geçmişteki geçici yüzde yirmi beş sınırı, 2026 yenilemelerinin genel kuralı değildir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda ve sonraki her beş yılın sonunda farklı değerlendirme yapılır. Hâkim TÜFE'yi, taşınmazın durumunu ve emsal kiraları birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bedel belirler. Burada TÜFE tek başına üst sınır değildir.
Örneğin aynı binadaki dairenin yeni kiracıya yüksek bedelle verilmesi, mevcut kiranızı kendiliğinden o tutara çıkarmaz. Beş yıl sonrası tespitte bu dairenin büyüklüğü, durumu ve kira koşulları uygun bir karşılaştırma sağlayabilir.
Karar hangi dönemden geçerli olur?
Kira tespit davası her zaman açılabilir; belirlenen bedelin yeni dönemin başından uygulanması ayrıca koşullara bağlıdır. Dava yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce açılmışsa, belirlenen bedel o dönemin başından uygulanabilir.
Kiraya veren aynı otuz günlük süreye uyarak artış isteğini kiracıya yazılı bildirmişse, davayı yeni kira döneminin sonuna kadar açabilir; bedel yine dönem başından geçerli olur. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa da o dönemin sonuna kadar açılan davada bedel dönem başından uygulanır. Bu koşullar sağlanmadan dava açılması, artışı kendiliğinden o dönemin başına taşımaz.
Önce arabuluculuk
Kira tespiti davasından önce arabulucuya başvurulması gerekir. Anlaşma sağlanamazsa mahkemeden bedelin belirlenmesi istenebilir. Kira sözleşmesi, dönem başlangıcı ve kiracıya ulaşan bildirim, yalnızca miktarı değil kararın hangi dönemden sonuç doğuracağını da etkiler.
